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  在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进绿城西府海棠，为您带来项目的全面测评。

  绿城西府海棠位于石景山五里坨，纯洋房社区，在售240-340㎡下跃，均价5.2万元/平。项目总价680万起，适合预算有限的京西改善家庭购买，也可承接来自海淀等地的外溢客群。

  绿城西府海棠位于石景山区，作为首都城六区之一和2022年北京冬奥会开办地，加上新首钢高端产业综合服务区的同步崛起，石景山享受加快速度进行发展红利。同时，石景山将塑造“一轴一带、多点支撑、组团协同”的城市发展格局，推进区域均衡协调发展。

  石景山2020年的新房产品在整个北京城区销售量都属于佼佼者，户型装修园林等方面做得也一致收获好评。随着2021年第二次土拍到来，供地数量上减少了40%，从地块位置和价格来看，大概率为大户型豪宅产品。且一直以来石景山的市场被限竞房占据，京西尤其是石景山客群，对大面积改善产品的需求十分强烈。

  绿城西府海棠位于石景山五里坨板块，处于石景山区最西端，是首都城市西大门的门户区域。五里坨板块具有“人文、生态、文化大融合、后发优势明显”的特点。

  虽说五里坨板块起步较慢，但是发展非常迅速，目前最大的问题就是交通，位置较偏远，预计高井规划一路和永引渠南路西延快速路开通之后可快速缩短出行时间。商业有万科和绿城还建的24万平米配套商业，还有一处规划中的三甲医院，教育有已经开学的人大附中石景山学校，与石景山区教委合作办学，也对其未来的师资力量和教学质量给予很大的保障。

  石景山作为北京城的价格洼地已经人尽皆知，但是五里坨也是石景山的价格洼地，为想要在京西置业的低预算购房人群提供了更合适的选择。五里坨城市建设利好不断，无论是交通条件，还是配套资源，在三年中实现了大升级,后期发展有目共睹。

  绿城西府海棠背靠翠微山，紧邻永定河生态文化带和八大处生态文化带，是城六区比较稀缺的浅山改善住宅，低密纯洋房项目。项目总占地面积约7.2万㎡，建筑面积约24.9万㎡，共31栋楼，合计1156户房源。项目容积率仅1.6，绿化率为30%。小区内部自建2400㎡社区配套，满足业主生活所需。

  项目主力户型是90-130㎡的三到四居，是5-8层的花园洋房产品。目前在售户型240-340㎡下跃，一层精装交付，地下两层毛坯交付，均价5.2万元/平。

  项目整体设计依山势自北向南排布，与自然景观相呼应，项目对楼座间距、排布错落、户型配置比例都经过精细的计算，让每一户业主都拥有山景，享自然风光。

  叠韵户型（240-340㎡下跃户型）根据改善人群的生活需求来做空间的解构和规划，从横、纵两个维度出发，在充分满足居室功能尺度的前提下，巧妙利用楼梯的上下延展打造出宽敞的跃层空间。

  户型设计将餐客厨这三个空间放在一个平层，动空间的合并使得生活更加便利， 不管是一家人的一日三餐还是亲朋好友的偶尔小聚，动空间都可完美容纳。

  静空间作为休息层，动静分离，增加居住舒适度。南向主卧套房带有通透的独立卫浴，窗外就可以享受园林美景，北向儿童套房，功能设施完善，给孩子独立空间。地库入户还有一个多功能间，后期能够准确的通过自己的喜好和想法进行改造。

  项目目前在售户型240-340㎡下跃，一层精装交付，地下两层毛坯交付。项目打造全新叠韵生活馆，更多细节可前往售楼处参观。以下是绿城西府海棠部分样板间展示：

  从地下车库归家之后的多功能间就独具艺术性，可以打造成私家影院或者儿童乐园等，承载所有的休闲时光。

  餐厅客厅厨房一体化，社交美食会客生活各功能均可满足，无论是家人之间日常的一日三餐，还是三五好友的欢谈，都可以尽情演绎。

  南向套房主卧，带通透式的舒适卫浴系统，窗墙比较大，临窗可观园林美景，从内到外，让主人尽享美好、舒适的休憩时光。

  轨道交通：项目与地铁距离较远，最近的S1号线金安桥站距项目直线公里，不过周边有直达地铁站的公交，可搭配出行。

  公共交通：项目1km范围内有4个公交站：隆恩寺路（236m）、隆恩寺（660m）、隆恩寺南口（756m）、石景山南宫（1km），途径的396、336、977等多条公交线路直达苹果园、金安桥地铁口。

  自驾：从西府海棠出发，主要是依靠石门路，从石门路行驶4km转阜石路，连接西五环、西四环、西三环、西二环，直达中关村，金融街，西单等热门片区。

  教育：项目东侧紧邻人大附中石景山学校，该校是十二年一贯制的公办学校，由中国人民大学附属中学冠名，人大附中西山学校具体承办。南侧700米是北京中杉学校，这是一所面向全市招生，拥有正式学籍的学前、小学、初中的九年一贯全日制双语国际化高品质全寄宿制的学校。

  医疗：项目5km范围内有10家综合医院：北京市门头沟医院（3km）、京门医院（3.7km）、北京市门头沟龙泉医院（4.2km）等等。项目西侧还有一家正在规划中的大型三级医院。另外，驱车可达石景山医院、首钢医院、301医院等大型三甲医院。

  公园：项目5km范围内有大小公园20余个，八大处公园（5km）、永定河公园（2.5km）、法海寺森林公园（3.9km）等等。其中，八大处公园是国家AAAA级景区，门票10元，是建国后首批北京市重点文物保护单位，是一座历史悠远长久、盛名远播、风水宜人的山地佛教寺庙园林。

  商业：目前项目周边大型商场比较稀缺，逛街需要去6公里外的喜隆多、山姆等，但是项目东侧有有规划24万平商业体，是万科、远洋、绿城、西府等开发商应政府要求联合打造的大型商业体，是石景山万达的2.5倍，属于五里坨的标志性建筑，建成后可以极大程度改善现阶段商场稀缺的问题。

  项目在售价格：绿城西府海棠位于石景山五里坨板块，打造纯洋房社区，目前在售户型240-340㎡下跃，一层精装交付，地下两层毛坯交付，均价5.2万元/平。作为改善产品来说对于想要在京西置业的人群性价比可观。

  区域目前现状：五里坨区域一直是作为石景山限竞房供应的主力板块，但目前板块内小面积洋房产品已经销售殆尽，剩下的产品更多是改善叠拼或是上下跃层，开始慢慢升级为京西改善墅居产品的阵地，想要超高的性价比低密产品，五里坨板块不失为一个好的选择。因为限价的关系，五里坨新房均价在5万/㎡左右，构成了五里坨巨大的竞争优势和市场吸引力。

  周边新房价格：项目周边限竞房扎堆，“五里坨三兄弟”还剩五里春秋在售，主打叠拼和小高层，目前在售均价5.4万元/平，距离较近还有限竞房万科翡翠山晓西麓，均价在5.8万元/平，主打90-131㎡的三到四居。

  周边二手房价格：项目周边二手房均价在2-4万元/平，西山骏景3.8万元/平，金谷香郡5.2万元/平；周边二手房基本都是2000年后建成，楼龄越新价格越高。

  价格潜力：项目目前配套还有待完善，不过后期会有所提升。版块内作为改善新房价格有优势，上车门槛并不高，且旁边的环境优越，大开发商开发。整体来说性价比还是很高的，项目目前仅剩少数240-340㎡下跃产品，若能接受地段是可优先考虑上车的，预算不足的京西改善家庭可以考虑。

  目前石景山首钢园附近房价均价在7w+，绿城西府海棠仅5w+的价格，对于预算不足的京西改善家庭来说比较有性价比。

  目前五里坨区域欠缺大型商场，配套不够齐全，价格偏低，但规划有24万平商业体，是万科、远洋、绿城、西府等开发商应政府要求联合打造的大型商业体，是石景山万达的2.5倍，属于五里坨的标志性建筑，未来可期。

  绿城来源于浙江杭州，被业内誉为“高端物业营造专家”，连续7年，荣获中国业主满意度调查第一名。

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